Bei der Bewertung des Anlagevermögens werden die Marktwerte, unter Annahme der Betriebsfortführung, zu einem Bewertungsstichtag ermittelt. Für die Ermittlung des Marktwertes von Anlagevermögen wird ein aktuelles Anlageverzeichnis benötigt, welches in der Regel Informationen wie Baujahr, Hersteller, Typ und Anschaffungspreis der einzelnen Bewertungsgegenstände beinhaltet. Zur Bewertung des Anlagevermögens ist eine Besichtigung der Bewertungsgegenstände vor Ort und die Bereitstellung erforderlicher Unterlagen (siehe Anlage) durch den Inhaber notwendig.
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Wertermittlung
Der „Wert“ eines Unternehmens hängt entscheidend davon ab, aus welchen Gründen ein Wert festgestellt werden muss. Die Handwerkskammer Halle nimmt selbst Wertermittlungen für Handwerksbetriebe und Existenzgründer vor und berät Sie zum Thema.
Der „Wert“ eines Unternehmens hängt entscheidend davon ab, aus welchen Gründen ein Wert festgestellt werden muss. Die Handwerkskammer Halle nimmt selbst Wertermittlungen für Handwerksbetriebe und Existenzgründer vor und berät Sie zum Thema. Kommt es zu einer Betriebsfortführung durch einen neuen Unternehmer werden neben dem Ertragswert auch die dinglichen Werte sowie die immateriellen Werte berücksichtigt. Im Falle einer Betriebsaufgabe aus unterschiedlichen Gründen sind ausschließlich die sachlichen Vermögenswerte des Unternehmens als Einzelposten zu veräußern.
Warum Wertermittlung und nicht Buchwert?
Der Buchwert ist eine steuerliche Größe, die sich aus einer nach den AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums festgelegten Nutzungsdauer und dem Alter eines Wirtschaftsgutes ergibt. Der Buchwert entspricht oft nicht dem üblichen Marktwert. Wird ein Vermögensgegenstand verkauft oder ins Privatvermögen übernommen, dient deshalb nicht der Buchwert als Grundlage, sondern der gemeine Wert.
Die Berater werden durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz und das Land Sachsen-Anhalt gefördert.
Unternehmensbewertung
Bei der Unternehmensbewertung wird der Gesamtwert eines Unternehmens ermittelt, also der Wert, der über die bloßen Zahlen in der Bilanz hinausgeht. Dabei werden nicht nur Vermögensgegenstände wie Maschinen berücksichtigt, sondern auch immaterielle Werte wie Kundenbeziehungen, Lieferantenbeziehungen, Abhängigkeiten des Inhabers und Know-How der Mitarbeiter.
In der Unternehmensbewertung werden die Unternehmenszahlen analysiert und aufbereitet, d.h. bereinigt um die tatsächlichen Werte, die aus dem operativen Geschäft resultieren, betriebsfremde und andere außerordentliche Einnahmen und Ausgaben werden aus dem Betriebsergebnis herausgerechnet. Grundlage sind die Bilanzen des Betriebes der letzten vier Jahre. Anschließend wird, noch vor Fertigstellung der Wertermittlung ein persönliches Gespräch mit dem Unternehmen geführt, um weitere wichtige Informationen zu erhalten. Auf Basis dieser Daten und des Gesprächs wird der finale Unternehmenswert ermittelt, der dann auch mit dem Übergeber ausgewertet wird.
Welche Werte werden bei der Unternehmensbewertung aufgezeigt?
Zum einen der prognostizierte Gewinn des Unternehmens, welcher aus den betrachteten vier Jahren gewichtet errechnet wird. Dieser wird auf drei bis fünf relevante Jahre im Handwerk abgezinst und stellt den Wert dar, der bei gleichwertiger Fortführung des Unternehmens als Gewinn realisierbar ist. Das ist der Ertragswert.
Zum anderen wird der Substanzwert dargestellt, der sich auf das Anlagevermögen des Unternehmens bezieht. Dieser Substanzwert wird von den technischen Beratern der Handwerkskammer ermittelt, indem das Anlagevermögen auf den derzeitigen Marktwert angepasst wird und somit eine Kaufpreis- oder Verhandlungsgrundlage für einen eventuell möglichen Verkauf einzelner Vermögenswerte ermöglicht.
Als Ergebnisabschluss wird der Unternehmenswert ausgewiesen. Dieser ist der Zusammenhang zwischen Ertragswert und Substanzwert, d.h. dem kapitalisierten prognostizierten Gewinn (Ertragswert) des Unternehmens wird das Vermögen (Aktiva der aktualisierten Bilanz) des Unternehmens hinzugerechnet und die Verbindlichkeiten (Passiva der aktualisierten Bilanz) abgezogen.
Unternehmenswert
Die Zahl der Betriebe die zur Übergabe anstehen steigt. Aktuell sind das etwa 20 Prozent der bei der Handwerkskammer Halle eingetragenen Unternehmen. Gleichzeitig sinkt die Zahl möglicher Übernehmer durch den demografischen Wandel und andere wirtschaftspolitische Einflüsse. Im Ergebnis gibt es weniger Nachfolgeinteressenten als Betriebe für die ein Nachfolger gesucht wird.
Damit wird deutlich, wie wichtig aber auch schwierig die Findung eines geeigneten Kaufpreisangebotes von Unternehmen, unabhängig von der Rechtsform, ist. Das betrifft auch Übernahmen innerhalb der Familie, da hier aus rechtlichen und steuerlichen Gründen grundsätzlich immer der Marktwert ermittelt werden muss, egal ob das Unternehmen verkauft, verpachtet, vererbt oder verschenkt wird. Der Marktwert ist der Preis, der unter fremden Personen für das Unternehmen gezahlt werden würde.
Er ist naturgemäß immer eine konkrete Zahl und nie eine Spanne.
Immer wieder findet man u.a. im Internet Hinweise auf Bewertungsschemata, die den Umsatz eines Unternehmens als Basis verwenden und diesen dann mit einem Faktor multiplizieren, um zum Wert zu gelangen. Dies kann schon allein deswegen nicht zu verwertbaren Ergebnissen führen, da die Struktur der Anlagevermögen, besonders was die Grundstücke betrifft, auch bei ähnlichen Unternehmen höchst unterschiedlich sein kann. Von der Anmietung einer eher schlechten Immobilie bis hin zur „Perle“ im Eigentum ist hier alles anzutreffen.
Hinzu kommt, dass aus dem Umsatz keine entscheidenden Hinweise auf die tatsächliche betriebswirtschaftliche- u. Vermögenslage des Unternehmens abgeleitet werden können. Dies mit einfachen Faktoren zu beschreiben ist nicht nur unseriös, es birgt auch erhebliches Streitpotential, wenn auf dieser Basis Steuerannahmen getroffen werden bzw. Erben, Käufer oder Kreditgeber Regressforderungen stellen. Ist das Ergebnis einer solchen „Bewertung“ eine Spanne, dann liegt das richtige Ergebnis möglicherweise innerhalb dieser. Nur wo, das bleibt offen.
Dasselbe gilt für alle Preisfindungen auf der Basis von schematischen „Internetbewertungen“. Leider ist mitunter zu beobachten, dass auch als seriös und kompetent bekannte Institutionen und Seitenbetreiber solche Bewertungssysteme anbieten oder darauf verweisen.
Die Preisbildung bei der Unternehmensübergabe ist von sehr vielen, sehr individuellen Faktoren abhängig, die niemals über ein Schema einzuordnen sind. Gerichte, Finanzbehörden und Kapitalgeber akzeptieren solche Verfahren nie.
Es geht beim Übergabepreis um die Altersversorgung des Übergebers, um den wahrscheinlich größten Kredit den ein Käufer in seinem Leben aufnimmt oder um den dauerhaften Familienfrieden. Alles erzeugt viel zu weitreichende und schwerwiegende Folgen, als dass man den Betrag Mal eben nach dem Umsatz und/oder anderer, simplifizierender Faktoren zu ermitteln versucht.
Die richtige Ermittlung von Marktwerten basiert auf intensiven, detaillierten Marktanalysen, der Beherrschung statistischer, rechtlicher und betriebswirtschaftlicher Verfahren und Regeln, einer soliden Ausbildung und sehr viel Erfahrung. Es ist ein eigener und sehr anspruchsvoller Beruf, der nicht durch „Zahlenschieben“ im Internet ersetzt werden kann.
Die Betriebsberater ihrer Handwerkskammer Halle(Saale) sind in der Lage, hochwertige und rechtssichere Bewertungen anzufertigen. Vertrauen sie bei lebensbestimmenden Entscheidungen nicht auf schematisierte Rechenspielereien.
Wertermittlung von Gewerbeimmobilien
Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt auf Grundlage des § 194 BauGB sowie unter Anwendung der normierten Wertermittlungsverfahren gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den dazugehörigen Richtlinien.
Bei dem Marktwert (Verkehrswert) handelt es sich sinngemäß um den Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag wahrscheinlich erzielt werden könnte. Mithin bildet der Marktwert für Unternehmen die Grundlage für weitere Entscheidungen und Planungen.
Zur fachgerechten Ermittlung des Marktwerts von Gewerbeobjekten typischer Handwerksbetriebe mittels Ertragswertverfahren, werden unter anderen Mietübersichten der IHK-Halle Dessau und des Gutachterausschusses betrachtet.
Da für Gewerbeflächen wie Werkstatt bzw. Produktion, sowie Lager nur begrenzte Informationen zu Mietpreisen verfügbar sind und ausschließlich der Mietspiegel der IHK Halle-Dessau entsprechende Werte ausweist, hat die Handwerkskammer Halle (Saale) einen eigenen Mietspiegel für Werkstatt-, Lager- und Freiflächen erstellt. Dieser Mietspiegel dient bei der Ermittlung des Marktwerts entsprechender Immobilien als zusätzliche Grundlage.
Um den Verkehrswert zu ermitteln können, wird die Gewerbeimmobilie bei einem gemeinsamen Vor-Ort-Termin besichtigt. Die Bereitstellung der erforderlichen Unterlagen (siehe Anlage) durch den Inhaber des Bewertungsobjektes stellt hierfür eine wesentliche Voraussetzung dar.
Wertermittlung des beweglichen Anlagevermögens (z.B. Maschinen, Büroausstattung)